王丽新

　　2月25日，杭州迎来年后第三次土拍，共出让3宗宅地，平均溢价率为45.6%。开年以来，“京沪深杭”等多城地盘市集出现彰着变化，频现房企溢价买地情景。

　　2月份以来，上海4宗地、杭州3宗地均出现溢价，其中多宗溢价率超30%；苏州工业园区宅地竞价122轮，溢价率达22%；郑州土拍出现民营房企以溢价率27%拍下某涉宅用地的情况……另据中指连系院统计，本年1月份，百强房企拿地总数为1210.7亿元，同比增长41.4%，相较上年同时由负转正。

　　在笔者看来，与夙昔两年房企主动“缩表”、地盘多以“底价成交”以致流拍的冷清场面比较，面前市集出现积极变化，房企重燃拿地温和，有三大新投资逻辑值得关注。

　　第一，房企投资从押注大盘转向喜爱中低总价、礼服性更强的“小而好意思”地块，股东行业向“品性化开导”转型。在绽开导期间，多地有造新城计算，开导商通过勾场地式约略升沉开导方式投资百亿元大盘情景层出不穷。如今则十足不同，除一丝数高总价地块外，低容积率且地段较好的中小范围宅地，更合适市集需求。

　　近期，上海、郑州、苏州等地拍出的高溢价地块亦多呈现“低总价、低密度、礼服性高”的特色，这类涉宅地块具有范围适中、开导周期短、资金回笼快的“加分”上风。

　　据CRIC（中国房产信息集团）监测30个要点城市待售地块起拍总价数据来看，杀青2025年2月初，15亿元以下地块占比高涨，较2024年同时高涨了21个百分点。这一变化既契合面前房企对里面拿地投资的风险管控逻辑，也为建设高舒戒指的“好屋子”提供空间，供需双向感性适配，响应出行业从“范围膨大”向“质料升级”的积极转向。

　　第二，房企拿地从“范围至上”转向“算得过账”，重构行业利润逻辑。与上一轮周期中“不计成本冲范围”式抢地不同，面前房企即等于溢价拿地，也更强调财务安全和利润空间。

　　面前，高能级城市中枢肠块备受喜爱，但三四线城市地盘仍多以底价成交。这背后有三大动因，一是房企对投资拿地举座较为严慎，共鸣是押注中枢城市“安全财富”，即聚焦区域韧性更强的要点城市约略中枢肠块投资，打“财富保卫战”；二是挤出更高利润空间，比如当今某些房企拿地会成立讲理净利润率5%以上、IRR（里面收益率）15%以上的硬缠绵，以期形势结转时有更好的利润率，缓解上一个周期毛利率较低的困境；三是更审视“错峰”逆周期拿地，当下行业正处于转型期，中枢城市地价较2021年峰值已回调约15%，财务盘面端庄的“三好生”将其视为“低成本扩储窗口期”，竞争敌手较少，恰所以相对较低成本加快“补仓”的好时机。

　　第三，房地产融资环境迟缓改善，房企拿地资金池转向“回补”，助践诺业拔擢信用。开年以来，多家房企已密集抛启程债缠绵，多则有高达90亿元的公司债，少则有10亿元的中期单据。此外，民营房企融资也打开了新场面。1月份，滨江集团、新但愿地产以及好意思的置业等3家民营企业共计刊行29亿元信用债。

　　在国内本钱市集，干系部门正加豪恣度用好房地产各项融资器用“组合拳”，讲理万般房企不同法子、不同阶段的合理融资需求。在外洋好意思元债市集，亦有“破冰”之举。2月份，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”）公告称拟刊行3.5亿好意思元债，这是那时隔三年再度刊行好意思元债。从扫数这个词行业来看，自2022岁首房地产市集插足深度调遣后，内资房企大范围刊行无典质好意思元债券极为漠视。绿城此举，标明国际投资者对优质房企的信心有所回升‌。

　　国表里融资环境抓续赢得改善，重复楼市企稳复苏，双向增厚房企现款流蓄池塘，缓解其流动性压力，促使其多余力重回投资拿地通谈，拔擢行业信用。

　　瞻望将来，跟着计策效应的进一步开释和市集信心的迟缓复原，房企的拿地力度有望不息加大。但如安在拿地与风险之间找到均衡，仍需企业敬畏市集法例，感性投资，股东房地产行业走上健康发展之路。

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株连裁剪：郝欣煜